Der letzte Tag im Mietverhältnis entscheidet oft darüber, ob Vermieterschaft und Mietpartei im Guten auseinandergehen – oder ob es Streit um die Kaution gibt. Wer die Regeln der Wohnungsabgabe kennt, spart sich Ärger, Kosten und lange Diskussionen.
Bei kaum einem Moment im Mietverhältnis prallen die Interessen so direkt aufeinander wie bei der Rückgabe der Wohnung. Die austretende Mietpartei möchte die Kaution vollständig zurück, die Eigentümerschaft möchte die Liegenschaft in gepflegtem Zustand für die Neuvermietung übernehmen. Die gute Nachricht: Das Schweizer Mietrecht und eine breit anerkannte Tabelle geben einen klaren Rahmen vor. Wer diesen kennt und sauber dokumentiert, führt die Abgabe in aller Regel ruhig und fair durch – und schützt als Eigentümer nebenbei den Wert und die Rendite seines Mehrfamilienhauses.
Ein Übergabeprotokoll ist in der Schweiz nicht gesetzlich vorgeschrieben, in der Praxis aber praktisch unverzichtbar. Es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird: beim Einzug im Antrittsprotokoll und beim Auszug im Rückgabeprotokoll. Erst der Vergleich der beiden zeigt zuverlässig, was während der Mietdauer entstanden ist – und was schon vorher da war.
Ein gutes Protokoll wird gemeinsam ausgefüllt und von beiden Parteien unterschrieben. Es benennt jeden Mangel konkret, statt pauschal von «Abnutzung» zu sprechen. Bewährt haben sich datierte Fotos, notierte Zählerstände sowie die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel. Fehlt ein Protokoll, wird die Beweislage im Streitfall für die Vermieterschaft schwierig, weil sich der ursprüngliche Zustand kaum mehr nachweisen lässt.
Der entscheidende Unterschied liegt zwischen normaler Abnutzung und einem eigentlichen Schaden. Nach Schweizer Mietrecht muss die Mietpartei die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 OR). Gebrauchsspuren, die beim normalen Wohnen entstehen, gehen deshalb zulasten der Eigentümerschaft, nicht der Mietpartei.
Als normale Abnutzung gelten etwa verblasste Anstriche, leichte Laufspuren auf dem Boden oder einzelne kleine Dübellöcher in üblichem Rahmen. Übermässige Abnutzung oder ein Schaden liegt dagegen vor, wenn zum Beispiel ein Brandloch im Parkett, tiefe Kratzer, eine gesprungene Lavabo-Schale oder ein nicht gemeldeter Wasserschaden festgestellt wird. Nur für Letzteres kann die Mietpartei zur Kasse gebeten werden.
Für die Eigentümerschaft ist der Zeitpunkt zentral. Art. 267a OR verlangt, dass die Vermieterschaft den Zustand der Sache bei der Rückgabe prüft und Mängel, für welche die Mietpartei einzustehen hat, dieser sofort meldet. «Sofort» wird in der Praxis meist als eine Frist von wenigen Arbeitstagen verstanden.
Versäumt die Vermieterschaft diese rechtzeitige Rüge, verliert sie ihre Ansprüche – ausser es handelt sich um versteckte Mängel, die bei üblicher Prüfung nicht erkennbar waren. Solche versteckten Mängel muss sie nach ihrer Entdeckung ebenfalls sofort melden. Aus diesem Grund lohnt sich eine sorgfältige und zeitnahe Abnahme, bei der alle Beanstandungen direkt schriftlich festgehalten werden. Wer die Abgabe einer erfahrenen Verwaltung überlässt, ist hier klar im Vorteil.
Selbst bei einem echten Schaden zahlt die Mietpartei nie den Neupreis, sondern nur den sogenannten Zeitwert. Dahinter steckt eine einfache Überlegung: Jede Einrichtung nutzt sich mit der Zeit ohnehin ab und muss irgendwann ersetzt werden. Als Hilfsmittel dient die paritätische Lebensdauertabelle, die gemeinsam vom Hauseigentümerverband Schweiz und vom Mieterinnen- und Mieterverband herausgegeben und regelmässig aktualisiert wird (jüngste Fassung 2024).
Die Tabelle ordnet jeder Einrichtung eine erwartete Lebensdauer zu. Zur Orientierung: ein Innenanstrich rund acht Jahre, Tapeten je nach Qualität etwa zehn bis fünfzehn Jahre, ein Kühlschrank oder Geschirrspüler rund zehn Jahre, ein Backofen gegen fünfzehn Jahre und eine Badewanne aus Keramik gut dreissig Jahre. Ein Rechenbeispiel: Wird ein sechs Jahre alter Geschirrspüler mit einer Lebensdauer von zehn Jahren beschädigt, sind noch rund vier Zehntel des Werts zu ersetzen. Ist die Lebensdauer bereits abgelaufen, trägt die Eigentümerschaft den Ersatz vollständig selbst – der Zeitwert beträgt dann null.
Bewährt hat sich ein geordneter Ablauf: zuerst die Vorabnahme mit etwas zeitlichem Vorlauf, danach der eigentliche Abgabetermin – idealerweise bei Tageslicht, wenn sich der Zustand gut beurteilen lässt. Am Termin wird das Protokoll gemeinsam ausgefüllt, jeder Mangel notiert und, wo nötig, der voraussichtliche Zeitwert offen angesprochen. Zum Schluss werden Schlüssel gezählt und Zählerstände festgehalten. Sind keine offenen Punkte vorhanden, wird die Kaution innert angemessener Frist freigegeben.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist eine saubere Abgabe mehr als eine Formsache: Sie verkürzt den Leerstand, ermöglicht eine rasche Neuvermietung und hält das Verhältnis zu allen Beteiligten intakt. Welche Aufgaben eine Verwaltung dabei übernimmt, zeigen unsere Leistungen im Überblick; wie sich Nebenkosten korrekt abrechnen lassen, lesen Sie im Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Gesetzesbestimmungen, Fristen und Lebensdauerwerte können sich ändern und gelten ohne Gewähr. Massgebend ist stets der Einzelfall – ziehen Sie im Zweifel eine Fachperson bei.
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