Wer sein Mehrfamilienhaus in professionelle Hände geben möchte, stösst schnell auf eine überraschend schwer zu beantwortende Frage: Was kostet das eigentlich? Feste Preisschilder gibt es kaum, und Offerten lassen sich nur schwer vergleichen.
Dieser Ratgeber erklärt die gängigen Honorarmodelle, nennt realistische Grössenordnungen und zeigt, worauf Sie beim Vergleich von Offerten wirklich achten sollten.
In der Schweiz gibt es keinen gesetzlich festgelegten Tarif für die Liegenschaftsverwaltung. Das Honorar wird zwischen Eigentümerschaft und Verwaltung frei vereinbart – es gilt Vertragsfreiheit. Als Orientierung dienen die Honorarempfehlungen von Branchenverbänden wie dem SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft). Der Preis hängt von mehreren Faktoren ab: Anzahl Wohnungen, Zustand und Alter der Liegenschaft, Mieterstruktur, Umfang der Aufgaben und dem gewünschten Servicegrad. Eine gut unterhaltene Liegenschaft mit langjährigen Mietern verursacht weniger Aufwand als ein sanierungsbedürftiges Objekt mit häufigen Wechseln – und genau das spiegelt sich im Honorar.
Das klassische Modell rechnet das Grundhonorar als Prozentsatz der Mietzinseinnahmen ab. Für die laufende Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses bewegen sich die Ansätze marktüblich im Bereich von rund 3 bis 6 Prozent, typischerweise 4 bis 5 Prozent. Tiefere Werte gegen 3 Prozent findet man vor allem bei rein digitalen oder stark standardisierten Angeboten mit reduziertem Leistungsumfang – eine persönliche Verwaltung mit festem Ansprechpartner liegt eher im mittleren bis oberen Bereich dieser Spanne. Was auf den ersten Blick teurer wirkt, ist in Wahrheit ein anderer Leistungsumfang: persönliche Erreichbarkeit, Nähe vor Ort und jemand, der Ihre Liegenschaft wie sein eigenes Objekt behandelt. Der Vorteil: Das Honorar wächst und schrumpft mit Ihren Einnahmen und bleibt so im Verhältnis zum Objekt. Der Nachteil: Bei hohen Mietzinsen kann ein fixer Prozentsatz teuer werden, ohne dass der Aufwand entsprechend steigt.
Immer verbreiteter ist die Abrechnung als fixer Betrag pro Wohnung und Monat. Rein digitale Anbieter werben teils mit Pauschalen ab rund 70 Franken pro Wohnung und Monat, oft ergänzt um eine einmalige Einrichtungsgebühr – solche Tiefstpreise gehen allerdings meist mit einem reduzierten, weitgehend automatisierten Leistungsumfang einher. Der Vorteil liegt in der Planbarkeit: Sie kennen Ihre Kosten unabhängig von der Miethöhe. Für Objekte mit hohen Mietzinsen kann ein Pauschalmodell günstiger ausfallen als ein Prozentsatz, bei kleinen, günstigen Wohnungen kann das Verhältnis umgekehrt sein. Ein Vergleich für das konkrete Objekt lohnt sich immer.
Das Grundhonorar deckt die laufende Bewirtschaftung ab: Mietinkasso, Korrespondenz mit Mietern, die Nebenkostenabrechnung, die Beauftragung kleinerer Reparaturen, den Zahlungsverkehr und das regelmässige Reporting an die Eigentümerschaft. Nicht enthalten sind in der Regel ausserordentliche Aufgaben – und hier entstehen die häufig übersehenen Zusatzkosten. Typisch sind drei Bereiche: Die Erst- und Neuvermietung wird separat vergütet, meist mit rund einer bis eineinhalb Monatsmieten pro neu vermietete Wohnung, da Inserate, Besichtigungen und Vertragsabschluss echten Aufwand bedeuten. Die Begleitung baulicher Massnahmen und Sanierungen wird üblicherweise prozentual zur Bausumme oder im Stundenaufwand abgerechnet. Und ausserordentlicher Aufwand wird häufig zu Stundensätzen von rund 150 bis 200 Franken verrechnet. Wer nur das Grundhonorar vergleicht, übersieht leicht, dass zwei Offerten mit demselben Prozentsatz am Jahresende sehr unterschiedlich teuer sein können.
Der Vertrag zwischen Eigentümerschaft und Verwaltung ist rechtlich in aller Regel ein Auftrag im Sinne der Artikel 394 ff. des Obligationenrechts (OR). Daraus ergibt sich eine für viele Eigentümer wichtige Konsequenz: Nach Art. 404 OR kann ein Auftrag grundsätzlich jederzeit beendet werden. Vertraglich vereinbarte Fristen und mögliche Entschädigungsfolgen sind dabei zu beachten. Praktisch heisst das: Sie sind einer Verwaltung nicht auf Jahre hinaus ausgeliefert – wie ein Wechsel konkret abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Liegenschaftsverwaltung wechseln. Umso wichtiger ist, dass die Zusammenarbeit von Anfang an stimmt.
Vergleichen Sie nicht den Prozentsatz, sondern die voraussichtlichen Gesamtkosten pro Jahr für Ihr konkretes Objekt. Fragen Sie gezielt nach: Was ist im Grundhonorar enthalten, was wird zusätzlich verrechnet? Wie werden Handwerkerleistungen abgerechnet, und gibt es Aufschläge darauf? Wie sieht das Reporting aus, und wie schnell ist die Verwaltung erreichbar? Eine transparente Verwaltung legt ihre Honorarstruktur offen und rechnet nachvollziehbar ab. Einen Überblick über unsere Arbeitsweise finden Sie unter Leistungen. Am Ende zählt nicht der tiefste Basispreis, sondern das beste Verhältnis von Kosten, Leistung und Sorgfalt.
Ein Honorar ist immer nur die eine Seite der Rechnung – die andere ist, was eine gute Verwaltung für Sie herausholt. Eine aufmerksame Bewirtschaftung achtet darauf, dass die Mietzinsen im rechtlich zulässigen Rahmen aktuell bleiben, etwa bei Anpassungen des Referenzzinssatzes oder bei einer Neuvermietung zu marktgerechten Konditionen. So bleibt vorhandenes Ertragspotenzial nicht ungenutzt liegen.
Bei Reparaturen und Sanierungen holt eine professionelle Verwaltung mehrere Offerten ein und vergleicht sie, statt einfach die erstbeste Rechnung zu begleichen. Dazu kommt das über Jahre gewachsene Netzwerk an Handwerkern und Dienstleistern: Eingespielte Zusammenarbeit bedeutet oft bessere Konditionen und schnellere Verfügbarkeit – Vorteile, die direkt an Sie als Eigentümer weitergegeben werden. In der Summe kann eine gute Verwaltung so einen erheblichen Teil ihres eigenen Honorars wieder einspielen: durch optimierte Erträge, vermiedene Fehler und günstigeren Einkauf.
Ein tiefer Prozentsatz auf dem Papier sagt wenig über die tatsächlichen Jahreskosten aus. Lassen Sie sich für die letzten zwei bis drei Jahre eine vollständige Aufstellung aller Verwaltungskosten zeigen – inklusive sämtlicher Zusatzhonorare. Als persönliche Verwaltung in Winterthur legen wir unsere Honorarstruktur von Anfang an offen und besprechen sie mit Ihnen, bevor Sie etwas unterschreiben. So wissen Sie genau, wofür Sie bezahlen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Angaben zu Gesetzesartikeln, Prozentsätzen und Fristen sind ohne Gewähr und können sich ändern. Ziehen Sie im Einzelfall bitte eine Fachperson bei.
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