Eine Mietzinserhöhung sorgt bei Eigentümern wie Mietern regelmässig für Fragen: Wann ist sie überhaupt erlaubt, wie wird sie korrekt angekündigt – und was bedeutet der Referenzzinssatz konkret? Dieser Ratgeber fasst die wichtigsten Regeln des Schweizer Mietrechts verständlich zusammen.
Das Schweizer Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen. Eine Erhöhung ist deshalb nicht beliebig möglich, sondern nur aus bestimmten, gesetzlich anerkannten Gründen (Artikel 269a OR). Dazu gehören vor allem ein gestiegener Referenzzinssatz, der Ausgleich der Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen sowie wertvermehrende Investitionen. Alternativ kann sich eine Erhöhung an den orts- und quartierüblichen Mietzinsen orientieren.
Entscheidend ist in jedem Fall, dass der Grund nachvollziehbar belegt und formell korrekt mitgeteilt wird. Wer die Grundlagen von Beginn an sauber dokumentiert, erspart sich später unnötige Diskussionen – und schafft Vertrauen auf beiden Seiten.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der zentrale Hebel: Steigt er, dürfen Vermieter den Mietzins anpassen – sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen. Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert ihn vierteljährlich; aktuell liegt er bei 1,25 Prozent (Stand September 2026, nächste Bekanntgabe am 1. Dezember 2026). Bei Sätzen unter fünf Prozent berechtigt jeder Anstieg um 0,25 Prozentpunkte zu einer Mietzinserhöhung von höchstens drei Prozent; sinkt der Satz um 0,25 Prozentpunkte, beträgt der Senkungsanspruch rund 2,91 Prozent.
Verglichen wird dabei immer der Referenzzinssatz, auf dem der laufende Mietzins beruht, mit dem aktuell publizierten Satz. Gerade bei älteren Verhältnissen lohnt sich deshalb ein genauer Blick in den Mietvertrag und die letzte Mietzinsmitteilung. Solange der Satz auf tiefem Niveau bleibt, ist eine Erhöhung über den Referenzzinssatz kaum möglich – im Vordergrund stehen dann Teuerung und Kostensteigerungen.
Neben dem Referenzzinssatz dürfen bis zu 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung auf den Mietzins überwälzt werden, gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Hinzu kommen allgemeine Kostensteigerungen – also steigende Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten. Die Schlichtungsbehörden rechnen dafür meist mit Pauschalen; im Kanton Zürich liegen diese je nach Alter der Liegenschaft und Nebenkostenregelung zwischen 0 und 0,5 Prozent pro Jahr.
Diese drei Grössen – Referenzzinssatz, Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen – werden kombiniert und ergeben zusammen den zulässigen Anpassungssatz. Wer darüber hinausgehende Kosten geltend machen will, muss sie im Einzelfall belegen können.
Umfassende Sanierungen und Modernisierungen können teilweise auf den Mietzins umgelegt werden, soweit sie den Wohnwert erhöhen. Bei einer umfassenden Überholung gelten in der Regel 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrend (Artikel 14 VMWG); der reine Unterhalt dagegen nicht. Für Eigentümerinnen und Eigentümer lohnt es sich, werterhaltende und wertvermehrende Anteile von Beginn an sauber zu trennen und zu dokumentieren. Wie wir dabei unterstützen, zeigt unsere Übersicht der Leistungen.
Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie auf dem amtlichen kantonalen Formular mitgeteilt und klar begründet wird (Artikel 269d OR). Seit dem 1. Oktober 2025 ist dabei auch eine faksimilierte Unterschrift zulässig. Das Formular muss die Mieterschaft mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen, und die Erhöhung kann frühestens auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft treten. Fehlt das amtliche Formular oder die Begründung oder wird die Erhöhung mit einer Kündigungsandrohung verbunden, ist sie nichtig.
Mieterinnen und Mieter können eine Erhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Diese Sorgfalt lohnt sich übrigens auch bei verwandten Themen wie der Nebenkostenabrechnung, die häufig mit dem Mietzins verwechselt wird, rechtlich aber eigenen Regeln folgt.
Mehr Planbarkeit bieten Staffel- und Indexmiete, die bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Erhöhungen in Franken und mit Datum fest; der Vertrag muss mindestens drei Jahre dauern, und der Mietzins darf höchstens einmal pro Jahr steigen. Seit dem 1. Oktober 2025 genügt für jede Stufe eine einfache schriftliche Mitteilung, frühestens vier Monate vor der Erhöhung. Bei der Indexmiete folgt der Mietzins dem Landesindex der Konsumentenpreise; hier muss der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen sein, und jede Anpassung ist weiterhin auf dem amtlichen Formular mitzuteilen. Für die vereinbarte Dauer ersetzen beide Modelle die übrigen Erhöhungsgründe weitgehend. Für Eigentümer schaffen sie Planbarkeit, für Mieter Transparenz über die künftige Entwicklung.
Transparenz gilt in beide Richtungen: Sinkt der Referenzzinssatz unter den Stand, auf dem der laufende Mietzins beruht, können Mieter eine Senkung verlangen (Artikel 270a OR). Das Begehren richten sie zuerst schriftlich an die Vermieterschaft, die ihrerseits Teuerung und Kostensteigerungen gegenrechnen kann. Weil der Referenzzinssatz derzeit tief ist, basieren manche Mietverträge noch auf höheren Sätzen – ein fairer und nachvollziehbarer Umgang damit stärkt das Vertrauen und beugt Streit vor.
Als persönliche Verwaltung prüfen wir Anpassungen bewusst in beide Richtungen und kommunizieren sie verständlich. Mieterinnen und Mieter erreichen uns dafür jederzeit über den Mieterservice.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; massgebend sind die geltenden Gesetze sowie die Umstände des Einzelfalls. Ziehen Sie im konkreten Fall eine Fachperson bei.
Bei einem Referenzzinssatz unter fünf Prozent berechtigt ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte zu einer Mietzinserhöhung von höchstens drei Prozent. Sinkt er um 0,25 Prozentpunkte, beträgt der Senkungsanspruch rund 2,91 Prozent. Verglichen wird der Satz, auf dem der aktuelle Mietzins beruht, mit dem aktuell publizierten Referenzzinssatz.
Ja. Eine Erhöhung ist nur gültig, wenn sie auf dem amtlichen kantonalen Formular mitgeteilt und klar begründet wird (Artikel 269d OR). Ohne amtliches Formular, ohne Begründung oder in Verbindung mit einer Kündigungsandrohung ist sie nichtig.
Das amtliche Formular muss die Mieterschaft mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen; die Erhöhung wirkt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin. Anfechten lässt sie sich innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde.
Sinkt der Referenzzinssatz unter den Stand, auf dem der Mietzins beruht, können Mieterinnen und Mieter eine Senkung verlangen (Artikel 270a OR) – zuerst schriftlich bei der Vermieterschaft. Diese kann Teuerung und Kostensteigerungen gegenrechnen. Aktuell liegt der Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent (Stand September 2026).
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